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北京主力买房人群结构有变新经济人群支撑房

来源: 作者: 2019-02-21 22:44:48

北京主力买房人群结构有变 “新经济”人群支撑房价

仅仅在数月之前,媒体的关注点还在北京豪宅的买家那儿去了、改善盘遇冷、刚需楼盘蓄客不畅等等方面,而近见诸报端的则是北京房价上涨的N个理由、五十万一平米天价豪宅亮相北京、北京又现日光盘等等利好消息。本周一,多家经纪机构监测,上周北京商品住宅累计成交2230套,环比前一周大涨37.7%,成交面积达24.4万平方米,环比大涨41.3%。降息预期落地后,楼市持续升温,再加上之前330新政、降准等楼市利好政策叠加产生1+12效应,预计二季度楼市还将进一步升温。

短短几个月,市场发生了逆转,难道持币待购的买房人一下子都纷纷出手?开发商找买家的难题迎刃而解?据了解,目前不少售楼处又出现了难得一见的火爆场面,朝北8080、艾迪城等刚需盘近期热销,亦庄金茂悦、紫宸院、誉天下、保利海德公园等改善盘、豪宅都有不同程度的销售增长。而这一切的发生都源于买房人的激增。那么,目前谁是买房产的主力军?传言中的股民通过楼市变现、投资客重新返场是真的吗?

连豪宅都卖得动了还有什么房不好卖

根据克尔瑞5月18日统计,5月上半月,北京全市单价6万元以上已签约项目中,西四环楼盘紫辰院以10套成交套数成为北京全市豪宅销售。除此之外,在排名前十的项目中,基本位于朝阳、海淀、东城区。不难看出,这几个区,也是实力人群集中的区域。

当北青报问及买房人的构成时,紫宸院营销负责人介绍,紫辰院4月份就以39套成交套数和4.5亿认购额获得北京销冠、5月上旬再以7套成交卫冕北京全市豪宅销售。这主要得益于首先是区位的价值,其次便是买房人群的精确。有很多从股市套利的人开始将目光转向房地产,毕竟股票风险太大。我们的业主里就有本来是购买改善盘的,但股市收益巨大,直接将目标转向豪宅了。

连豪宅都卖得动了,其他类型产品自不必说。上周末,在刚需盘朝北8080售楼处看到,几十组买房人前来咨询、认购,当天认购十套。该项目操盘手陈冲给讲了一件有意思的事情。从5月3日开始推新房源,每天都能卖四五套,突然前两天一套没卖,开发商一时摸不着头脑,后来跟潜在买房人一了解才发现,原来前几天股票跌了我们的客户好多都要求先订房,首付过一段时间再付,原因就是都在股票里,我现在天天祈祷股票千万别跌。

政策利好显现现房库存大增买房人真等不了了

并不是说买房群体的激增源于股市套利,它只是其中一方面,只证明人们获取财富的路又多了一条。买房人的纷纷出手原因是多方面的,重要的莫过于政策的利好与市场有利于开发商的现象出现。

亚豪机构统计数据显示,央行近一次宣布降息之后的一周(5月11日至5月17日),北京别墅市场共有33个别墅项目实现成交,较前一周增加9个,累计成交99套,环比上涨141.5%,成交总面积近3万平方米,环比上涨165.6%,成交均价为3.2万元/平方米,环比前一周下跌2.0%。除了别墅,北京公寓豪宅成交也颇为活跃。同样来自亚豪机构的数据显示,5月4日至5月10日,北京实际成交均价6万元/平方米的公寓豪宅项目中,有14个项目出现成交,共成交30套,成交总面积为0.52万平方米,环比此前一周,分别上涨了57.9%和48.6%。这是公寓豪宅周度成交量15周内首次冲至30套。

而另外一个利好则是市场层面的。今年,北京商品住宅的库存量虽然一路下滑,由年初的8.8万套降至过7.8万套,但库存的结构却始终在动态变化,的变化就是自4月25日开始,现房的库存量超过了期房。截至上周末,北京期房商品住宅库存为36178套,现房库存为44588套,现房比期房超出了8410套。

亚豪副总经理郭毅指出,现房库存大增,意味着房价又将开启新一轮的上涨。

首先,对于房子价值判断来说,现房卖的是实楼,期房卖的是图纸,看得到摸得着,购房者也愿意为此付出更高的代价。其次,现房成本更高。开发商推迟到现房开盘才回笼资金,付出代价不菲,一年的融资成本大致在10%-20%,成本原因造成现房的价格普遍比期房要高出不少。第三,期房选择面缩小,只能选高价现房。期房库存的减少,意味着购房者无论是被动、还是主动,未来选择产品价值与销售价格齐高的现房的概率都将增加,现房均价水平远超期房的涨速也意味着房价上涨正在成为现实。第四,一大拨高端盘正在袭来。今年,地王盘将集中入市,这些被高地价裹挟而成的高端盘,在产品上都具备类似的特点:大户型、低密度、定价高。

买房人中自住客和投资客比例7:3

去年,北青报通过采访,分析了北京楼市客群消失的几个原因。首先,山西、陕西、内蒙古能源领域客户已经淡出楼市。山西炒房团、内蒙古炒房团、温州炒房团都已经成为历史。其次,以前也曾经是楼市不可或缺之力量的江浙财富人群,也因为制造业、进出口、期货行业不景气的原因,失去了以往买房的动力。第三,北京气候的不确定性,使很多实力人群将买房目光投向环境较好的城市甚至国外。而新兴的买房人群基本都是一些新兴行业的宠儿,比如阿里、腾讯、华为、小米等新经济的代表。

而现在的买房人群构成是什么?从多家楼盘操盘手那里获取了样本采集,得出了终的结论。

基本上现在买商品房的客户分两大类:自住客和投资客,比例大约7:3。

细分客群,自住客分四类:1.首次置业型,不用解释,就是以前没房的刚需,但不喜欢自住房的品质;

2.功能升级型:或因为教育、养老等功能需求,或因为结婚、生子、二胎等面积需求,需要置换房屋;

3.品质升级型:对现有居住的社区不满,对现有居住的产品不满意,追求更高品质的产品;

4.区域跨越型:因工作调动、子女教育等问题需跨区域购房。

从数据采集中北青报发现,投资客回流已成不争事实。投资客可分为三类:1.资产重组型:卖旧买新,淘汰手里的老旧资产,配置增长潜力更大的资产,长期持有;2.资源调整型:看好不动产的长期稳定性,加大对不动产的配置比例;3.资产回归型:看好一线城市的发展前景,淘汰掉二三线城市的资产,将更多的不动产集中到一线城市。

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